Renouvellement de bail commercial : qu’en est-il du renvoi aux clauses du bail initial dans le contrat renouvelé ?

Auteur : Céline REGNIER
Publié le : 22/03/2019 22 mars mars 03 2019

La prudence s’impose quant à la rédaction d’un contrat de bail renouvelé, dès lors que les Parties entendent user des charges et conditions initialement convenues entre elles dans le bail arrivé à son terme.
 
En effet, le renouvellement d’un bail commercial donne naissance à un nouveau contrat, qui n’est pas le prolongement du bail antérieur, même s’il en reprend les clauses et stipulations (Cass. 3è civ. 13-5-2009 n° 08-15.564 FS-PB).
 
Si le renouvellement du bail expiré s’opère en principe aux clauses et conditions du bail venu à expiration (conformément aux dispositions du nouvel article 1214, al. 2 du Code civil issu de l’ordonnance du 10-2-2016, consacrant la jurisprudence antérieure constante en la matière), rien n’empêche les Parties d’en convenir autrement. Si une marge d’interprétation de leur volonté est donc laissée dans la rédaction, le juge peut exercer son pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer le contenu du nouveau contrat en cas de litige.
 
Dans une affaire dans laquelle le bailleur entendait s’opposer à la vente de gré à gré du fonds de commerce du locataire en liquidation judiciaire à une société, et donc de son droit au bail, au motif qu’elle contrevenait à une clause du bail prévoyant l’engagement personnel solidaire de chaque associé ou un cautionnement donné par chacun d’eux en garantie du paiement du loyer et des charges en cas de cession à une société, ledit bail avait fait l’objet de renouvellements successifs.
La clause de solidarité invoquée par le bailleur figurait dans une version du bail renouvelé en 2005, mais non dans le bail en cours renouvelé en 2016. Ce dernier faisait en revanche expressément référence au bail de 2005 en prévoyant que « les autres clauses, conventions, dispositions, charges et conditions demeurent inchangées. »
 
Quid de ce renvoi : rend-il applicable au bail de 2016 la clause du bail de 2005 visée pour faire annuler la cession au motif de son irrespect ?
 
Dans un arrêt du 22 janvier 2019, la Cour d’appel de Paris (CA Paris 22-1-2019 n° 18/17613, Sté Locafon c/ P. ès qual.) répond par la négative.
 
En effet, la partie intitulée « occupation - jouissance » du bail de 2016 était aussi détaillée que celle du bail de 2005 dans laquelle figurait la clause litigieuse, couvrait les mêmes sujets, et était rédigée de manière identique à l’exception de trois clauses, dont la clause de garantie.
En 2005, le titulaire du bail était une personne physique, tandis qu’en 2016, c’était une société, de sorte que la Cour a estimé les modifications apportées comme liées à l’évolution de la situation du locataire.
Ces éléments l’ont donc conduit à retenir que la partie « occupation - jouissance » du bail de 2016 s’était entièrement substituée à la version de 2005, de sorte que plus aucune disposition n’imposait de garantie personnelle des associés en cas de cession à une société.

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